熱錢泛濫房價(jià)上揚(yáng) 宏觀政策決定房價(jià)走勢

促進(jìn)劑

焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) house.focus.cn 2004年10月25日09:36 中國經(jīng)營報(bào)
<B>陶冬</B>
  　　中國房地產(chǎn)市場于今年５～７月飽受宏觀調(diào)控的“驚嚇”，成交低迷，價(jià)格回落。不過近月價(jià)格陸續(xù)有所復(fù)蘇，個別城市甚至又重新“火”了起來。中國的房地產(chǎn)真的面臨一個新的牛市？
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<>　　筆者認(rèn)為，中國樓市的實(shí)際購買力可能被高估。推動近年樓市上揚(yáng)的是過量的流動資金，制造近月樓市“小高潮”的仍然是過量的流動資金。
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<>　　<B>熱錢泛濫 房價(jià)上揚(yáng)</B>
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<>　　在前幾年買房熱中，國家和企業(yè)提供了大量的補(bǔ)貼，購買力于是因住房改革而被一次性拔高。真正想買樓又買得起樓的基本上已經(jīng)買了，升級換樓還沒有形成勢頭。近年樓價(jià)上升過快，與普通市民的收入水平、購買能力脫節(jié)，在各地甚為普遍。但是這種脫節(jié)暫時被過量的流動資金所掩蓋。所謂過量流動資金就是熱錢泛濫。在過低的銀行利率和負(fù)實(shí)際利率下，大量資金從產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域向資產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，通過投機(jī)炒作生財(cái)。
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<>　　近期樓市的反彈能否持續(xù)，取決于過量的流動資金能否持續(xù)，取決于溫州的熱錢、山西小煤窯的熱錢能否維持。４月底開始的宏觀調(diào)控政策曾經(jīng)導(dǎo)致信貸的全面截流，體系內(nèi)的流動資金量也出現(xiàn)急減。但是，信貸緊縮對經(jīng)濟(jì)的影響正在迅速減退。不僅銀行已恢復(fù)對國有企業(yè)大量基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的融資，而且在銀行仍貸不到資金的民營企業(yè)也通過“體外循環(huán)”的黑市資金、民營信用社、社會集資、民間拆借渡過了資金周轉(zhuǎn)的難關(guān)。今天的中國，企業(yè)好像又都不缺錢了，雖然不是完全不缺錢。國有企業(yè)的大量基建項(xiàng)目重新上馬，民企多少也拿到了資金。
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<>　　但是，大量儲蓄／資金脫離銀行搞體外循環(huán)，也給決策層帶來巨大的困擾。體外循環(huán)的資金幾乎沒有受到任何監(jiān)管，壞賬可能性相當(dāng)高。這不僅帶來金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能制造社會不安定因素。資金體外循環(huán)的根源在于儲蓄利率過低，無法適應(yīng)新的通貨膨脹環(huán)境。筆者估計(jì)，在過去兩個月中，大約１０００億至１４００億人民幣本應(yīng)進(jìn)入銀行體制的儲蓄，因利率水平過低而直接進(jìn)入民間信貸。這對銀行不啻是一個沖擊。而體外循環(huán)的資金量正逐月上升。解決資金體外循環(huán)的根本出路在于加息，將目前過低的利率水平“正常化”。政治上的考慮可以減慢加息的速度，但筆者認(rèn)為它很難扭轉(zhuǎn)利率“正?；钡倪^程。當(dāng)利率上升兩三厘，甚至更多時，相信熱錢數(shù)量會大幅減少。
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<P>　　<B>宏觀政策決定房價(jià)走勢</B>
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<P>　　有人指出新出臺的土地管理政策，減少了土地供應(yīng)量，加速了樓價(jià)上升的步伐。筆者對此不以為然。新的土地政策會影響兩三年后樓宇供應(yīng)量，但今明兩年供應(yīng)至少是充沛的，可能屬偏多。發(fā)展商們都在加快建樓速度，趁樓市“小高潮”盡早賣樓減債。帶動樓市價(jià)格上升的主要還不是供應(yīng)，而是需求。需求是一把“雙刃劍”。當(dāng)價(jià)格預(yù)期看漲時，熱錢涌入，拉動真正需求和虛假需求上揚(yáng)。不過，當(dāng)價(jià)格預(yù)期看跌時，需求可能一夜間消失。過去一年中汽車需求大旺和大冷是價(jià)格預(yù)期對需求變化和消費(fèi)者行為的影響的最好注解。
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<P>　　如果熱錢減退，則中國的樓市危矣。今天大多數(shù)城市的樓價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過本地購買力的實(shí)際承受能力。新的潛在購房人士的總體收入水平較已購買住房人士的收入水平為低。當(dāng)然，盡管在政策上連續(xù)出手打擊“樓市泡沫”，但政府本身并不希望樓市大跌。因?yàn)榻裉斓臉莾r(jià)對財(cái)富、消費(fèi)以至社會安定有著重大的影響。
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<P>　　中國經(jīng)濟(jì)的崛起和個人收入的提高是一個長遠(yuǎn)、持續(xù)的過程，它會帶來房地產(chǎn)的升溫和資產(chǎn)價(jià)格的升值。我們正在見證的人類歷史上前所未有的大規(guī)模和快速度城鎮(zhèn)化也會進(jìn)一步加大對住房的需求。但是，這并不意味著樓市價(jià)格一直會直線上升，也不意味著房地產(chǎn)市場沒有周期性波折。許多城市的樓價(jià)水平已經(jīng)脫離了本地居民的購買能力。在那里，樓價(jià)在近期調(diào)整與否以及調(diào)整多少，取決于政府下一步的宏觀政策。筆者認(rèn)為，宏觀調(diào)控還會持續(xù)，甚至加大力度。如果這樣，支撐樓市的熱錢便難以為繼。 </P>